En el negocio de la construcción hay diferentes posibilidades y una de ellas es la remodelación de viejos edificios, no sólo pensando en las posibilidades de que sus moradores puedan interesarse en el proyecto y comprarlo con las mejoras que ello podría involucrar, sino también considerando las posibilidades que este negocio en particular podría ofrecer a las ciudades para mejorar su imagen arquitectónica.
El negocio parece atractivo en especial para las oficinas de arquitectos que realizan proyectos y que quisieran ver no sólo nuevas obras sino que además tienen ideas para mejorar el estandar urbano y la calidad de vida de los residentes en edificios antiguos o bien cambiar el uso habitual de las dependencias como por ejemplo acondicionar una estructura para uso institucional o arriendo de plantas de oficinas.
El negocio parece atractivo en especial para las oficinas de arquitectos que realizan proyectos y que quisieran ver no sólo nuevas obras sino que además tienen ideas para mejorar el estandar urbano y la calidad de vida de los residentes en edificios antiguos o bien cambiar el uso habitual de las dependencias como por ejemplo acondicionar una estructura para uso institucional o arriendo de plantas de oficinas.
El problema es cuando no todos estan
de acuerdo con el proyecto
de acuerdo con el proyecto
Cuando lo que se pretende es remodelar un espacio en donde existe sólo un dueño no hay problemas porque se puede establecer un acuerdo mutuo respecto a las necesidades del cliente y cuales serán las características del proyecto y que es lo que se definirá en el contrato que lo sustenta
Sin embargo cuando la propiedad está diluida como podría ser en el caso de la remodelación de un edificio de departamentos inevitablemente en el proceso aparece el problema de agenciamiento o de coordinación para que todos los dueños de un edificio o construcción en particular aprueben un proyecto o un estándar común y no sólo eso sino que además estén dispuestos a pagar por el proyecto de remodelación en cuestión. Cuando se puede proponer un proyecto de remodelación para una construcción en particular, entonces aparece una serie de decisiones que deben ser consideradas y evaluadas para decidir al respecto.
El tema de los costos de agencia se vuelve especialmente relevante en las ciudades antiguas en donde existen viejos edificios con estructuras solidas que eventualmente podrían ser mejorados agregando valor así para sus dueños.
En estricto rigor si el proyecto es conveniente para todos entonces sus dueños debieran estar de acuerdo en su realización si es que la valoración individual por el proyecto en cuestión es mayor que el costo de su realización, independiente de las consideraciones de financiamiento las que se suponen resueltas por simplificación asumiendo que existe un mercado de capitales perfecto o en ultima instancia suponiendo que existen costos de agencia pero que en definitiva se puede intermediar en el mercado para proponer una solución completa a sus dueños y que en ultima instancia ellos podrían hacer liquidos parte de esos activos cediendo parte de sus derechos sobre el activo con las mejoras incorporadas en el mercado financiero.
Por ejemplo este podría ser el caso de la venta parcial anticipada a los herederos de una porción similar al costo de la remodelación, pero con derecho a uso y goce de por vida por parte del propietario quien a cambio recibe el precio que habría tenido que pagar por la remodelación y los herederos a cambio una opción de compra por el inmueble.
El juego extenso
Sin embargo cuando la propiedad está diluida como podría ser en el caso de la remodelación de un edificio de departamentos inevitablemente en el proceso aparece el problema de agenciamiento o de coordinación para que todos los dueños de un edificio o construcción en particular aprueben un proyecto o un estándar común y no sólo eso sino que además estén dispuestos a pagar por el proyecto de remodelación en cuestión. Cuando se puede proponer un proyecto de remodelación para una construcción en particular, entonces aparece una serie de decisiones que deben ser consideradas y evaluadas para decidir al respecto.
El tema de los costos de agencia se vuelve especialmente relevante en las ciudades antiguas en donde existen viejos edificios con estructuras solidas que eventualmente podrían ser mejorados agregando valor así para sus dueños.
En estricto rigor si el proyecto es conveniente para todos entonces sus dueños debieran estar de acuerdo en su realización si es que la valoración individual por el proyecto en cuestión es mayor que el costo de su realización, independiente de las consideraciones de financiamiento las que se suponen resueltas por simplificación asumiendo que existe un mercado de capitales perfecto o en ultima instancia suponiendo que existen costos de agencia pero que en definitiva se puede intermediar en el mercado para proponer una solución completa a sus dueños y que en ultima instancia ellos podrían hacer liquidos parte de esos activos cediendo parte de sus derechos sobre el activo con las mejoras incorporadas en el mercado financiero.
Por ejemplo este podría ser el caso de la venta parcial anticipada a los herederos de una porción similar al costo de la remodelación, pero con derecho a uso y goce de por vida por parte del propietario quien a cambio recibe el precio que habría tenido que pagar por la remodelación y los herederos a cambio una opción de compra por el inmueble.
El juego extenso
Teniendo esto presente entonces una oficina de arquitectos que quisiera promover el desarrollo de proyectos de remodelación se enfrenta con el problema de acordar con todos y cada uno de los propietarios el contrato que correspondería en la remodelación señalada pero sin embargo podría darse el caso que de que algunos de ellos no estuvieran de acuerdo y en tal caso el proyecto no podría hacerse.
El proyecto se hará si la valoración individual ( Vi ) de cada uno de los propietarios es mayor que el costo de la remodelación ( Ci ) mas el costo de transacción o de agencia necesario (Ti) para coordinar las aprobaciones individuales de los propietarios. Si la valoración individual de al menos uno de los propietarios es menor que el costo que enfrenta (Vi <> entonces el proyecto entero tiene un valor"cero" puesto que no se podría realizar.
El tema se convierte entonces en el cuento de la viejecilla que se aferra a sus pertenencias y que impide el progreso de la ciudad y todos los ciudadanos incluidos el alcalde estarían dispuestos a bombardear a la viejecilla con el fin último de que el proyecto se realizara. Sin embargo la pregunta es cuales son los incentivos que harían que la viejecilla voluntariamente estuviera dispuesta a vender para no impedir el avance y el progreso de la ciudad.
Entonces uno debiera preguntarse cual es el punto en donde la valoración individual supera los costos de la remodelación para que la valoración del proyecto sea superior a los costos de realización y sus costos de transacción o de agencia, esto es que Vi > Ci + Ti para todos los propietarios.
Cuando existe oposición el proyecto no se hace y entonces se abre espacio para una segunda decisión que es comprar el inmueble para la realización de un proyecto de remodelación o sencillamente demoler el inmueble actual y construir un proyecto o construcción completamente nuevo.
En este caso el precio incremental ofertado a cada comprador individual ( Pi ) por sobre la valoración original del inmueble ( Vo ) debe ser mayor o igual que cada una de las valoraciones individuales ( Vi ) de los propietarios habida consideración de los costos de transacción y agenciamiento involucrados en la organización de la recompra del inmueble, así todos estaran dispuestos a vender si Vi > Pi , en donde el precio ofertado claramente es mayor o igual que Ci+Ti , así la empresa obtiene una utilidad de Pi - [Ci+Ti+Vo] y el comprador un excedente igual a Pi – Vi.( La diferencia entre el precio que pago y el que habría estado dispuesto a pagar si hubiera reclamado el bien para si)
Alternativamente existe la posibilidad de demoler completamente el inmueble con un costo de demolición ( Di ) y construir todo de nuevo para ser vendido a un precio Pi mayor que Ci + Di y entonces la empresa obtiene Pi - [Ci+Ti+Di+Vo]
Si en condiciones de venta de los inmuebles existe un precio intermedio entre la valoración y los costos de la mejora inicial, este documento pretende dejar algunas consideraciones previas a la determinación de un precio que cumpla con la condición Vi > Pi > Ci + Ti y que en circunstancias normales haga que en el caso de remodelación no exista oposición al proyecto.
Marco teorico
Suponemos un intermediario monopolico con costos de transacción T que puede comprar los departamentos de un edificio antiguo a un precio Wi para venderlos a un precioPi.
Los consumidores tienen una valoración V por los departamentos segun el precio que enfrentan y por lo tanto estaran en equilibrio cuando Vi - P = ( Vi - Ci - Ti ) /2 = Wi - Ci así entonces existiendo acuerdo en los precios de compra y venta (Bid and Ask Prices) el tema es como ambas partes negocian los beneficios.
Supongamos que los consumidores valoran un departamento nuevo en Vi y estos están disponibles en el mercado a un precio P el consumidor i tendra un excedente igual a Vi - Pi supongamos que este departamento fué comprado por un trader a su dueño por un precio Wi que es superior al costo originalCi, entonces el excedente de este ultimo es Wi - Ci una forma alternativa de ver el problema es hacerVi - Pi = Wi - Ci
En el grafico la primera unidad se paga en el mercado a un precio P pero el excedente del consumidor está dado para esa unidad por Vi - P representada por el area A, si el consumidor hubiera tenido similar valoración por un departamento remodelado su valoración sería Vi - Wi , representada por el área A+B . Si su valoración hubiera sido similar por el departamento que actualmente posee entonces su valoración sería Vi - Ci y estaría representada por el área A+ B+C.
El valor agregado refleja claramente que existe espacio en precios para remodelaciones o reacondicionamientos de edificios para otros usos y que existe una porción importante que es apropiable no sólo por quienes entran en este negocio para la provisiónde este tipo de viviendas sino también por quienes las compran.
